مسکن بهعنوان یکی از ابتداییترین نیازهای زیستی و حقوق اولیه شهروندی، در ایران تحت حاکمیت نظام ولایت فقیه، از یک کالای مصرفی و نیاز اصلی خانوار به یک ابزار سفتهبازی، رانتخواری و حفظ ارزش دارایی برای طبقه حاکم تبدیل شده است. جامعهیی که دههها پیش در اندیشه دستیابی به سرپناهی متناسب با منزلت انسانی بود، اکنون تحت سیطره سیاستهای غارتگرانه و سوءمدیریت ساختاری، نه تنها رویای خرید آپارتمان، بلکه حتی امکان اجارهنشینی در شهرهای بزرگ را از دست رفته میبیند. کاهش شدید قدرت خرید مردم و سقوط ارزش پول ملی کار را به جایی رسانده که نهادهای حکومتی با وقاحت تمام از طرحهایی چون «خرید سانتیمتری مسکن» تحت عنوان «خانهریز» پردهبرداری میکنند؛ پدیدهیی که سند آشکار ورشکستگی اقتصادی و تغییر واحد سنجش فقر عمومی بهشمار میرود. بر اساس برآوردهای بانک جهانی برای اقتصاد ایران، نرخ تورم مصرفکننده در سال ۲۰۲۵ به ۴۲.۲ درصد رسیده و رشد اقتصادی منفی ۲.۸ درصد ثبت شده است؛ ترکیبی بحرانزا که شکاف عمیق میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را تشدید کرده است [۱، ۳].
در چنین شرایطی، بازار مسکن با پدیدهیی دوگانه مواجه است: از یکسو قیمت اسمی ملک همچنان بالاست و افزایش مییابد، و از سوی دیگر توان خرید واقعی تودههای مردم بهشدت افت کرده است. گزارشهای سال ۱۴۰۴ از ترکیب «رکود معاملاتی» و افزایش قیمتهای اسمی حکایت دارند؛ بنبستی که برآمده از اقتصاد سیاسی حاکمیتی است که منابع ملی را به جای تولید و رفاه، صرف ماجراجوییهای ایدئولوژیک و تغذیه مافیای اقتصادی وابسته به قدرت میکند [۱، ۲].
رکود تورمی؛ گروگانگیری معیشت طبقات فرودست
بحران مسکن در ایران ناشی از مجموعهیی از متغیرهای ویرانگر شامل تورم عمومی، جهش نرخ ارز، هزینه نیروی کار و بهویژه ضعف مفرط نظام اعتباری و بانکی است. مطالعات ساختاری بانک جهانی نیز سالها پیش بر موانع ریشهیی تأمین مالی مسکن و ناتوانی گروههای کمدرآمد در دسترسی به سرپناه در ایران تأکید کرده بود. فشار این بحران بهطور مستقیم بر دوش مستأجران آوار شده است؛ خانوارهایی که بخش اعظم درآمد خود را صرف هزینههای کمرشکن اجاره میکنند و در چرخهای باطل از کاهش توان پسانداز و سقوط به حاشیهها گرفتار شدهاند [۴].
از سوی دیگر، گزارشهای فعالان بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ نشان میدهد که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به مرز نجومی ۱۱۰ تا ۱۲۵ میلیون تومان رسیده است. در این شرایط، کاهش معاملات به افت قیمت اسمی منجر نمیشود، زیرا فروشندگانی که ملک را دارایی سرمایهیی خود میدانند در وضعیت تورمی حاضر به ارزانفروشی نیستند و خریداران مصرفی نیز توان ورود به بازار را ندارند. این رکود تورمی نشان میدهد که فاصله میان قیمت خانه و قدرت خرید مردم به یک بحران ساختاری غیرقابل جبران تبدیل شده است [۵، ۶].
طرح «خانهریز»؛ شعبدهبازی مالی و مصادره پساندازهای خرد
در پاسخ به این بنبست معیشتی، شهرداری تهران طرحی تحت عنوان «خانهریز» را برای جلب سرمایههای خرد به پروژههای ملکی معرفی کرده است. بر اساس توضیحات مدیران شهرداری، هر «خانهریز» معادل یک صدم مترمربع (۰.۰۱ مترمربع) از یک ملک مشخص است. این بدان معناست که خرید این سهمها هیچ حق مالکانهای برای تصاحب فیزیکی یک آپارتمان یا اتاق ایجاد نمیکند، بلکه تنها مشارکت در منافع مالی پروژه است. شهرداری با این اقدام، «ابزار سرمایهگذاری خرد» را به جای «سیاست تأمین مسکن ارزان» به جامعه معرفی کرده تا تعهدات حاکمیت در تأمین سرپناه را به فراموشی بسپارد [۷، ۸].
نخستین نماد این طرح در قالب «پروژه فجر» در بلوار آیتالله کاشانی تهران با ۹ طبقه و ۵۴ واحد مسکونی در مرداد ۱۴۰۵ به عرضه گذاشته شد. حداقل سرمایه برای ورود به این طرح حدود ۲ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان تعیین شده و سقف خرید اولیه برای هر کد ملی معادل ۱۰۰ خانهریز (یک مترمربع) است. این دادهها آشکار میسازد که هدف اصلی این طرح نه کاهش بهای نهایی آپارتمان برای مصرفکننده، بلکه گامی برای جذب ریزترین پساندازهای شهروندان و جبران کسری منابع نهادهای حاکمیتی است [۹، ۱۰].
چه کسانی از گرانی مسکن سود میبرند؟
اگر چه نهادهای وابسته به حاکمیت مدعیاند که هدایت سرمایههای خرد به پروژههای عمرانی دارای منطق مالی است، ولی خرید یک صدم مترمربع نه درآمد خانوار را افزایش میدهد و نه هزینه سرسامآور ساخت و زمین را مهار میکند. تقلیل واحد سنجش مسکن از «متر» به «سانتیمتر» نشانه آن است که مسکن در چرخه اقتصادی نظام حاکم بهطور کامل به ابزار سفتهبازی تبدیل شده است؛ بازاری که نفع اصلی افزایش مداوم قیمتها و تورم ملکی در آن نصیب کارتلهای متصل به قدرت و نهادهای رانتی میشود [۱۱، ۱۲].
از سوی دیگر، ادعاهای مربوط به نقدشوندگی ۷۲ ساعته و جبران خسارت در صورت شکست پروژهها با ابهامات جدی حقوقی روبهروست. تجربه پروژههای گذشته و گزارشهای مربوط به قیمتگذاری غیرشفاف و نوسانات بازار ثانویه در مرداد ۱۴۰۵ حاکی است که فقدان نظارت مستقل و قراردادهای شفاف میتواند سرمایهگذاران خرد را با ضررهای سنگین مواجه کند. تبدیل مسکن متری به سانتیمتری، تلاشی برای کشاندن تودههای محروم به قمار سفتهبازی و انتقال ریسک ورشکستگی نهادهای دولتی به دوش مردم است [۱۳، ۱۴، ۱۵، ۱۶].
سناریوهای پیشرو و بنبست محتوم مهندسی مالی حاکمیت
بررسی مسیر آینده نشان میدهد که طرحهایی نظیر «خانهریز» حتی در صورت جلب موقت سرمایهها، نخواهند توانست مسأله مسکن قابل استطاعت را حل کنند. در غیاب شفافیت، این ابزارها تنها به بازاری موازی برای دلالان تبدیل شده و با بروز اولین نشانههای رکود یا تأخیر پیمانکاران، به بحرانی اعتمادسوز و شوکی جدید به طبقات ضعیف جامعه بدل خواهند شد. کالاییسازی تکههای یک صدم متری مسکن، بازتابی آشکار از ناتوانی رژیم در مهار ریشهیی تورم و ایجاد اشتغال مولد است [۶، ۱۴].
جمعبندی
بحران مسکن در ایران یک نقص فنی ساده نیست، بلکه نمادی بارز از سیاستهای غارتگرانه، ناکارآمدی نهادی و سلطه الیگارشی وابسته به حاکمیت ولایت فقیه بر منابع ملی است. کاهش واحد معامله به سانتیمتر، تعرضی آشکار به شأن انسانی جامعهیی است که بر روی منابع عظیم ملی زیست میکند ولی از دستیابی به یک سرپناه معمولی محروم شده است. تا زمانی که ساختار رانتی اقتصاد دگرگون نشود و ثروت عمومی از انحصار مافیای قدرت خارج نگردد، هیچ ابزار مالی و شعار پوپولیستی قادر به تحقق عدالت اجتماعی و تأمین مسکن برای مردم ایران نخواهد بود [۱، ۴].
پانوشتها و منابع:
[۱] بانک جهانی، دادهها و شاخصهای کلان اقتصاد ایران (نرخ تورم و رشد اقتصادی ۲۰۲۵)، واشنگتن، ۲۰۲۶.
[۲] تسنیم، «فصل خرید خانه/ ریسک بازار مسکن برای خریدهای سرمایهای»، ۸ بهمن ۱۴۰۴.
[۳] تسنیم، «شهرداری تهران طرح سرمایهگذاری مسکن بهصورت سانتیمتری را آغاز میکند»، ۱۶ آذر ۱۴۰۴.
[۴] بانک جهانی، گزارش راهبردی درباره چالشهای ساختاری بخش مسکن و اعتبارات در ایران (World Bank Housing Sector Strategy)، واشنگتن، ۲۰۰۴.
[۵] گزارشهای میدانی و فعالان بازار مسکن، بررسی میانگین قیمت مسکن در مناطق تهران در سال ۱۴۰۴.
[۶] داریوش معمار، «بازار مسکن ایران در میانه بهار ۱۴۰۵ درگیر رکود تورمی و افزایش اسمی قیمتها»، ایندیپندنت فارسی، ۵ اردیبهشت ۱۴۰۵.
[۷] تسنیم، «طرح «خانهریز» خرید سانتیمتری مسکن در آستانه اجرا»، ۲۷ اردیبهشت ۱۴۰۵.
[۸] تسنیم، «نقدشوندگی سرمایه «خانه ریز» حداکثر ۷۲ ساعت زمان میبرد»، ۲۴ مرداد ۱۴۰۵.
[۹] تسنیم، گزارش مشخصات فنی و متراژ پروژه فجر بلوار کاشانی، ۲۴ مرداد ۱۴۰۵.
[۱۰] تسنیم، «حداقل سرمایه برای خرید خانه ریز از شهرداری تهران چقدر است؟»، ۲۴ مرداد ۱۴۰۵.
[۱۱] تسنیم، «مشارکت مردم در سود پروژههای مسکونی و تجاری با طرح خانه ریز»، ۱۹ آذر ۱۴۰۴.
[۱۲] سازمان سرمایهگذاری و مشارکتهای مردمی شهرداری تهران، اظهارات پیرامون سازوکار نقدشوندگی، مرداد ۱۴۰۵.
[۱۳] تحلیلهای حقوقی و اقتصادی پیرامون قراردادهای شهرداری، بررسی ریسکهای پروژه فجر و ضمانتهای اجرایی، مرداد ۱۴۰۵.
[۱۴] گزارشهای تحلیلی اقتصادی، «طرح خانهریز به رسوایی منجر میشود؟ ابهامات جدی درباره عرضه مسکن سانتیمتری در تهران»، مرداد ۱۴۰۵.
[۱۵] تسنیم، گزارش طرحهای پیشین فروش متری مسکن در بورس کالا، ۲۲ مهر ۱۳۹۹.
[۱۶] سازمان املاک و مستغلات شهرداری تهران، ساختار سهمهای یک صدم متری در طرح خانهریز، اردیبهشت ۱۴۰۵.
